השתלטות על שטח ברכוש המשותף? תביעות לסילוק יד? הריסת מבנים לא חוקיים שנבנו ברכוש המשותף? הפרות התקנון המוסכם של הבית המשותף? הפרת התקנון המצוי? פגיעה בזכות קניינית? סכסוכי שכנים?

בסכסוך שכנים בבית משותף, הכולל רכיבים של הפרת התקנון, אשר בהתאם לסעיף 72(א) לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, מצוי בסמכות ייחודית למפקחת על רישום המקרקעין. לפיכך, מטעמי יעילות, ועל מנת למנוע פיצול דיון וחשש מקבלת הכרעות סותרות, ועל מנת שלא להכביר בהוצאות על הצדדים בניהול הליכים מקבילים, עליכם להתייעץ עם עורך דין מוסמך בתחום לפני כל החלטה שעלולה להחריף את הסכסוך ביניכם. 

חשוב לזכור כי לעיתים פעולות בשטחי הרכוש המשותף עלולות להוות “שימוש רגיל וסביר” בהתאם להוראות החוק והמבחנים שנקבעו בפסיקה אשר יפורטו בהמשך. 

 הלכה הפסוקה היא כי לא כל “פגיעה” ברכוש המשותף מצריכה תחילה את קבלת הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות כדרישת הוראות סעיף 2(א) לתקנון המצוי אשר בתוספת לחוק המקרקעין, התשכ”ט -1969. בע”א 549/73 אנטוני והלן וינטרס ואח’ נ’ אלוני זמורה ואח’ (להלן: “הלכת וינטרס”) נפסק כי:

“לא כל שימוש ברכוש המשותף מותנה בקיומה של החלטה של האסיפה הכללית המתירה אותו. נראה לי, כי המבחן הנכון הוא זה: כל שימוש מותר גם בלי החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים”

הלכה זו עולה בקנה אחד עם ההוראה בסעיף 31(א) לחוק המקרקעין אשר בהתאם להוראות סעיף 53 לחוק המקרקעין חלות הן על בית משותף לפיה:

“באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים –  (1)   להשתמש במקרקעין שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר”.

הלכת וינטרס קובעת, כי ניתן לעשות שימוש ברכוש המשותף גם בהעדר החלטה מסוימת של  האסיפה הכללית וכל בעל דירה רשאי להשתמש ברכוש המשותף בהתקיים שני תנאים מצטברים: הראשון, מדובר בשימוש רגיל וסביר אשר תואם את ייעודו של אותו חלק ברכוש המשותף לפי תנאי הזמן והמקום, או על פי כוונת בעלי הדירות. השני, כי אותו שימוש לא מונע שימוש דומה מאחרים.

חשוב לשים לב כי ישנם מקרים בהם פעולות ברכוש המשותף, אשר אינן חוסמות גישה דומה ליתר דיירי הבית לא יעלו בכדי פגיעה בקניין, משום שמקרים מסוימים אין מדובר בפעולות אשר שוללות לצמיתות את השימוש באותו חלק ברכוש המשותף. לכן, אין במעשה  כדי להפריע לאחרים לעשות שימוש ראוי ומותר בזכיותיהם הקנייניות של התובעים או לגרום להם נזק. פסק דין מעניין בנושא זה הוא ע”א 1552-08 פורת נ’ ברזילי עידית ואח’ (להלן: “הלכת פורת”). שם נפסק כי:

“במקרה הנדון דומה שלא ניתן להתייחס אל התוספות שביצעה המערערת כאל התקנת מחוברים הפוגעת במשיבים אלא לכל היותר כשימוש סביר ברכוש המשותף….יתרה מכך נראה כי בריצוף הגג והגבהת חלק מן המעקה שעל הגג – על פניו לצרכי בטיחות – המיועדים לכלל דיירי הבניין, יש תועלת לא רק למערערת אלא גם למשיבים, ויש מקום לתחולת הכלל זה נהנה וזה לא חסר”.

ההלכה הפסוקה היא כי זכויות הקניין אינן מוחלטות ואין יכולים להשתמש בזכויות הקניין כאוות נפשכם בהתנהגות שאינה עולה בקנה אחד עם דייר בבית משותף תוך פגיעה וגרימת נזק. ראו לעניין זה, רע”א 6339/97 רוקר נגד סלומון שם נפסק כי: 

“השימוש בזכויות על פי חוק המקרקעין צריך להיעשות מתוך הגינות. מושג תום הלב בהקשר זה משמעו אמת-מידה אובייקטיבית. לשם פגיעה בעיקרון תום-הלב, אין נדרש כי בעל הזכות יפעל מתוך זדון או רוע לב. די בכך שפעולתו אינה עולה בקנה אחד עם הסטנדרטים הערכיים הראויים של החברה הישראלית, כפי שבית המשפט מבין אותם מעת לעת…”

לסיכום

מדובר רק בקצה קצהו של הקרחון בנושא המרתק הזה. עם זאת, עצה חברית אישית ממני אליכם, תשתדלו לעשות כל שביכולתכם על מנת לייצר הרמוניה ושכנות טובה עם השכנים שלכם. תמיד עדיפה דרך השלום והפשרה מאשר דרך של מאבקים משפטיים ארוכים ויקרים. תמיד תוכלו ליזום פניות לגישור אשר עלולים להוביל לפתרון המחלוקת. אל תשכחו שאתם שכנים, עם כל הכבוד לבתי המשפט ולעורכי דין. בסופו של יום אתם מתראים עם השכנים שלכם על בסיס יומי. חשוב להיות חכם ולא צודק. 

אם בכל זאת אתם לא מצליחים לפתור את הסכסוך ביניכם , משרדנו עוסק רבות בתחום. נשמח לעמוד לשירותכם. 

כל המידע המופיע באתר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי או לטיפול משפטי, והוא אינו מוגדר כייעוץ משפטי מכל סוג. המידע המופיע באתר “יצחק מימון משרדי עורכי דין” כפוף לשינויים ולתיקונים אותם יש לבדוק ואין להסתמך עליהם ללא ייעוץ מעורך דין בהתאם למקרה ולגופו של עניין.