השתלטות על שטחים ברכוש המשותף – סכסוכי שכנים – סילוק יד- הריסת מבנים לא חוקיים שנבנו ברכוש המשותף ועוד.

השתלטות על שטחים ברכוש המשותף – סכסוכי שכנים – תביעות לסילוק יד – הריסת מבנים לא חוקיים שנבנו ברכוש המשותף ועוד

הכלל בסעיף 62(א) לחוק המקרקעין דורש רוב מוחלט לפעולת ההצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה וזאת כי בפעולת הצמדה יש פגיעה בזכויותיהם הקנייניות לפעולת הצמדה השלכות לטווח ארוך, שכן השטח המוצמד הופך למעשה לחלק מהדירה שאליה סופח ובכך יש כדי לשנות את מצב זכויותיהם של בעלי הדירות.

הוראות סעיף 71ב(א) קובעות רוב 2/3 להרחבת דירה על חשבון שטח הרכוש המשותף דורש ההסכמה ל3 רכיבים מצטברים :

1. הוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה
2. הסכמה לבניה שמטרתה הרחבת דירה
3. הסכמה לחלוקת זכויות הבניה.

הסכמת בעלי הדירות לשלושת רכיבים אלו חייבת להיות הסכמה מפורשת פוזיטיבית וברורה (ראו: ע”א 239/79 ישראל גלבורט נ’ הממונה על המרשם פ”ד לד(2) 807 (1980)).

בנוסף חשוב לבדוק האם הדבר אף אינו מנוגד למבחני הפסיקה (בפסד וינטרס) ולכן אינו יכול להיחשב “לשימוש סביר” ברכוש המשותף שאינו מונע שימוש דומה מיתר השותפים.

לא ניתנה הסכמה פוזיטיבית מפורשת וברורה של כלל הדיירים להוצאה של חלק מסוים מהרכוש המשותף, לחלוקת זכויות הבניה ולבניה שהיא הרחבת דירה המשנה את יחסי הזכויות הקנייניות בבית

גם אם התנאים לעיל היו מתקיימים לא ניתן לבצע הרחבת דירה על שטח חדר המדרגות המשותף בהתאם להוראות סעיף 55ג לחוק המקרקעין התשכ”ט-1969.

ההלכה קובעת כי הסגת גבול במקרקעין היא עוולה מתמשכת במובן זה שהיא רשות חינם המתחדשת מיום ליום (ע”א 831/80 זמיר נ כימיקלים ופוספטים בע”מ). זוהי זכות אישית ולא חפצית ואין לראות מוויתור זמני ויתור על זכות קניינית.

פסיקה רלוונטית:

בע”א 549/73 אנטוני והלן וינטרס ואח’ נ’ אלוני זמורה ואח’ נפסק כי שימוש רגיל וסביר מותר גם בלי החלטה של אסיפה הכללית ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים. הלכה זו עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 31 (א) לחוק המקרקעין אשר בהתאם להוראות סעיף 53 לחוק המקרקעין חלות הן על הבית המשותף: “באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים – (1) להשתמש במקרקעין שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר”

הגבהת מעקה לצרכי בטיחות – ע”א 1552-08 פורת נ’ ברזילי עידית ואח’ עמוד 7 פסקה 3 “במקרה הנדון דומה שלא ניתן להתייחס אל התוספות שביצעה המערערת כאל התקנת מחוברים הפוגעת במשיבים אלא לכל היותר כשימוש סביר ברכוש המשותף…יתרה מכך נראה כי בריצוף הגג והגבהת חלק מן המעקה שעל הגג – על פניו לצרכי בטיחות – המיועדים לכלל דיירי הבניין, יש תועלת לא רק למערערת אלה גם למשיבים, ויש מקום לתחולת הכלל זה נהנה וזה לא חסר”.

תדירות השימוש ברכוש המשותף ע”י השותפים – ע”א 136/63 לווינהים נ’ שווורצמן “זכות השייכת לכמה שותפים ואינה מתייחסת לעניין שימוש רגיל שכולם נהנים ממנו בדרך של שגרה, אין אחד השותפים יכול ליטול אותה או חלק ממנה לעצמו, ולהדיר את השותפים האחרים ממנה שלא בהסכמתם”.

הסכמה לגריעת שטח מהרכוש המשותף צריכה להות הסכמה מפורשת, פוזיטיבית וברורה  ע”א 239/79 ישראל גלבורט נ’ הממונה על המרשם.

זכיות בניה בשטח מוצמד לדירה בבית משותף – ע”א 7156/96 שואעי נ’ דניאל בכרך ואח’

” … ככלל יש להבחין בין הצמדת חלק מחלק הרכוש המשותף, לאחת הדירות בבית המשותף, לבין זכות בעל הדירה לבנות על השטח הצמוד. הצמדת שטח לדירתו מקנה לבעל הדירה זכות בעלות בשטח המוצמד. אך מכאן לא נובע, שלבעל הדירה קמה זכות לבנות על השטח המוצמד. זכויות הבנייה בבית משותף שייכות (מכוח בעלותם המשותפת בקרקע) לבעלי כל הדירות בבית, וניצולן על ידי בעל דירה מותנה בהסכמת יתר בעלי הדירות”.

ע”א 10908/03סבח נ’ יקיר (פורסם בנבו 24.6.2004 “היתר בניה אינו מקנה זכות קניין אלא הוא פועל יוצא מזכות קניין אם קיימת כזו. בהתנגשות בין זכות קניין לזכות על פי חוק התכנון – הדעת נותנת שזכות הקניין גוברת”.

חוקים רלוונטיים:

סעיף 52 חוק המקרקעין “רכוש משותף – כל חלקי הבית חוץ מהחלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת”

סעיף 55ג “בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון כמשמעו בסימן ג’ לפרק זה (להלן-התקנון), שחלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא ייקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות..”.

סעיף 62(א) – “בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי דירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות”.

סעיף 71 ב(א)  לחוק המקרקעין- רוב להרחבת דירה – “על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה או סעיף 12(ב) לתקנון המוסכם המצוי בתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשתף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה…”

2(א) לתקנון המצוי – “בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לעניין זה “פגיעה ברכוש המשותף” – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיה בעת גמר הבניה”

סעיף 130 לחוק המקרקעין התשכ”ט -1969 “בית המשפט רשאי בכל הליך שלפניו בעניין זכות במקרקעין, להורות על רישום הערה כפי שיקבע”,

הגדרת חדר מדרגות – נבחנת לפי היעוד והיא כי במערך מבנה המכיל גרם מדרגות המחבר בין הקומות בבניין ואין זה משנה אם זה פתוח או סגור

תקנה 21 לתקנות התכנון והבניה קובעות שבעל היתר בניה שלא קיבל תעודת גמר במועדים שנקבעו בתקנה, יראהו כמי שביצע עבודה בסטייה מההיתר כמשמעו בסעיף 204 (א) לחוק ולכן אי קבלת תעודת גמר ללא קשר לאכלוס מהווה עבירה.

יש הבדל בין הצמדה להרחבה – הצמדה לפי סעיף 62(א) כלל בעלי הדירות לבין הצמדה היא לשם “הרחבה” לפי סעיף 57 ג (שהוא מקרה פרטי של הצמדה) 2/3 מבעלי הדירות – זוהי פעולה שאין ממנה חזרה ואשר פוגעת זכויות המיעוט ונדרש היתר בניה לפי תוכנית בת תוקף ויש בה להשפיע על אופי הבית המשותף ומאזן הזכויות בו מגדילה את שטח הרצפה של בעל הדירה המורחבת. לכן, שאלת קיומו של היתר בניה שנבחנת בעניים תכנוניות ולא קנייניות תכריע את הכף. המחוקק מאזן את הפגיעה במיעוט באמצעות תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה, או שנפגעות לו זכויות הבניה.